結婚後の新居探しで迷うのが「賃貸or購入」の選択。「どっちが自分たちにとって正解なの？」と悩んでいる二人も多いのではないでしょうか。
そこで今回は元ウエディングプランナーが運営する結婚式場紹介サービス「トキハナ」の主婦ライターが、物件の賃貸と購入それぞれのメリット・デメリットをご紹介。
購入時の注意点や、親から援助を受ける際の節税方法なども合わせてチェックしていきましょう。
(文：まゆ)
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目次
1.賃貸物件を借りる場合
新居探しで悩むのが「家を賃貸するのか、購入するか」の問題。夫婦のどちらも同じ考えならともかく、夫婦で意見が違う場合はどう決めるべきか悩むケースも…。
そんな二人へのアドバイスとして、ここでは賃貸と購入それぞれのメリット＆デメリットを比較してみましょう。
《賃貸と購入のメリット＆デメリット比較》
家を賃貸する場合・購入する場合では、主に上記の7項目で大きな違いがあります。
どちらの方法が合うのかは、二人のお財布事情やライフスタイル、価値観に応じて変わります。
賃貸・購入にはどんなメリット・デメリットがあるのか、それぞれどんな人にオススメなのか、ここから詳しく見ていきましょう。
1-1.最大のメリットは”手軽さ”
まず賃貸の場合、最大のメリットは「手軽さ」です。どういった点で手軽なのか、以下3つのポイントから見てみましょう。
●初期費用が安い
まず注目すべきは、初期費用の安さ。
結婚には住宅の他にも結婚式やハネムーンなど、様々なお金がかかります。 その上住宅を購入するとなると、少なくとも100万円以上の頭金が必要に。賃貸なら初期費用はその半分以下で済みます。
また、購入物件は価格の地域差が大きく、特に都心部の物件は高くて買えないケースも。それに比べて賃貸物件は物件数が多いので、探せば予算内で見つかる可能性もあります。
●入居までが早い＆手続きがラク
賃貸物件は申し込み手続きも簡単で、早ければ一週間ほどで入居が可能。 住み替えがしやすいため、転勤が多い二人には賃貸の方が向いていると言えます。
●メンテナンス費用がいらない
賃貸の場合、家に関する出費は家賃と管理費だけ。 設備の故障や引越し後のメンテナンスなどは、費用や手続きをすべて大家に任せられるのも賃貸のメリットです。
1-2.主なデメリットは”自由度の低さ”
賃貸で大きなポイントになるのが、「自分の所有物ではない」という点。それによってどんなデメリットがあるのか見てみましょう。
●リフォームやDIYを楽しめない
賃貸の場合、退去時には「原状回復義務」があるため、家に手を加えることへの制限があります。
また、賃貸物件はコストを抑えるために間取りや設備が画一的なことが多く、家にこだわりのある人にとっては、リフォームやDIYができないことはデメリットに感じられるでしょう。 DIYが可能な賃貸物件も一部ありますが数は少なく、多くは築年数が経過した物件です。
●資産性がない
家賃をいくら払っても将来自分のものにはならないため、資産性がないのも賃貸のデメリットと言えます。 また、一部の高級な賃貸物件を除くと、賃貸物件は購入物件より設備が劣ることが多いのもデメリットの一つです。
2.マンションや戸建てを購入する場合
自分の持ち家ではないために一定の制限はあるものの、賃貸は「身軽でいたい」「スピーディー＆手軽に居住空間を手に入れたい」という二人に合うスタイルだとわかりました。
では次に、マンションや戸建てを購入する場合のメリット・デメリットを見てみましょう。
購入の大きなポイントは、大きなお金が動くため、購入手続きや住み替えなど、全てにおいてカンタンではないところ。ですが老後の安心や資産価値など、大きなメリットもあります。
それぞれ次で詳しく見ていきましょう。
2-1.最大のメリットは”資産になる”こと
まずは、購入のメリットを見ていきましょう。
●家が資産になる
購入の何より大きなメリットは、家が自分の所有物となり「資産」になること。
住宅ローンを組めば、月々の家賃と同じくらいの支払いでマイホームという財産が手に入ります。もし新婚時点で購入できればローンの借入期間を長くでき、月々の返済負担を抑えることもできます。 何よりローンを払い終えれば、老後はほとんど住居費をかけずに暮らしていけるのは大きな安心材料のはず。
さらに、住宅ローンを組む時は、万が一の場合に保険金で残債が返済できる「団体信用生命保険」に加入するケースがほとんどのため、家族に家を残せるのもメリットです。
また、購入後に転勤になっても、人に貸せば家賃収入を得られます。ただし、需要のあるエリアでなければ借主が見つかりにくいことは知っておきましょう。
●家を自由にリフォーム（デザイン）できる
購入すれば、家のリフォームやDIYも可能になります。注文住宅ならイチから自分たちの理想の家をデザインすることもでき、オリジナリティ溢れるマイホームに愛着も湧くでしょう。
ただ、分譲マンションの場合は集合住宅という性質上、リフォームや工事にも一定の制限があることは知っておきましょう。
●物件の質が良い
購入物件は長く住むことが前提なので、物件の構造や設備、材質などをとっても賃貸よりグレードが高いことがほとんどです。
分譲マンションの場合は賃貸マンションに比べ、管理体制やセキュリティが充実しているのもメリットの一つです。
2-2.一番のデメリットは”初期費用の高さ”
では購入のデメリットを見てみましょう。
●初期費用が高額
住宅購入にあたっては、ただでさえ結婚準備でお金のかかる時期に、まとまったお金を用意しなければなりません。
購入の場合、初期費用として以下の支払いが必要になります。
■住宅ローンの頭金（物件価格の1〜2割ほど）
■ローン保証料
■事務手数料
■登記費用
■火災保険料
■仲介手数料
これらに加え、新築マンションでは修繕積立基金や管理準備金が必要に。トータルで少なくとも100万円以上は用意が必要です。
さらに、購入物件は地域によって価格差が大きいため、都心部の物件には手が届かないケースも。予算によっては住む場所が制限されてしまうのもデメリットの一つです。
●入居手続き＆住み替えが大変
購入するなら、「入居も住み替えもカンタンに」とはいかないのもデメリットと言えます。購入するには住宅ローンの審査や金銭消費貸借契約などが必要なため、申込から入居までには1ヶ月以上はかかります。
もし転勤や家族が増えたなどの事情で売却することになっても、ローン残高以上の金額で売れなかった場合は、差額を負担することに。
●新婚時点では二人に合った住まい判断しにくい
新婚時点は、将来子供は何人になるかなど、不確定要素がたくさんあります。
先に触れたように、新婚時点での購入にはメリットもありますが、最終的な家族の人数や将来のライフスタイルに合った住まいを見定めにくいデメリットもあります。
●住宅ローンに縛られる
購入で視野に入れておきたいのが、万が一の病気や転職などで、急に収入が減る場合。 賃貸なら家賃の安い物件に引っ越すことで解決できますが、購入の場合は今まで通りの金額を返済し続けなければならないデメリットがあります。
●メンテナンスは全て自己手配に
賃貸ではオーナーがメンテナンスや修理の手配をしますが、戸建ての場合は家のすべてに関する修繕を自分で手配し、費用も負担しなければなりません。
マンションの場合も、共用部分の修理や定期的な検査などは「修繕積立金」で賄われますが、専有部分については自己負担です。
以上、賃貸と購入のメリット・デメリットを見てきました。
「結局、自分たちに合うのはどっち？」という二人へ、賃貸・購入がそれぞれどんな人に合うのかまとめてみましょう。
まず、賃貸は「ライフスタイルの変化に対応しやすい」というメリットがありましたね。そのため、「就職・転職したばかり」「転勤が多い」など、先が見えづらい人は賃貸の方がいいかもしれません。
逆に、購入はライフスタイルの変化で家をカンタンには変えられません。
新居を購入する時点で10〜20年先までライフプランをある程度想定でき、「どうせ家賃で消えていくなら、手に入るものにお金を出したい」と思う二人にはオススメです。 購入すればリフォームも可能なので、子供の成長などライフスタイルの変化には合わせやすいとも言えます。
3.分譲マンションや戸建てを購入する際のポイント
ここまで見てきて「よし、私たちは家を購入しよう！」と思った二人は、同時に「でも、何から始めれば…？」「何を基準に決めたらいいの？」などの疑問も浮かんでいるのでは？
そこで、ここからは住宅を購入する際のステップやポイントをご紹介します。
ほとんどの人にとって、住宅購入は人生で最も高額な買い物になるはず。後悔しないために、購入前に考えておくべきことをまとめました。
3-1.二人のこだわりをすり合わせる
家を買う前にまずしておきたいのが、二人のこだわりポイントのすり合わせです。
立地一つを選ぶにしても、「通勤に便利な場所」「子育て環境が良い場所」「実家の近く」など、人によって重視したいポイントは違います。
意見をすり合わせる上でオススメの方法は、10〜20年スパンのライフプランを話し合うこと。そうすることで、これから夫婦生活を送る上で重要なポイントが見えてきます。
例えば、ずっと共働きなのか、いずれどちらかが仕事を辞めるのかによっても、選ぶ立地が変わってくるはず。
まずは二人から見える未来像をある程度一致させることから始めましょう。
3-2.子育て・介護など将来設計にあった場所・間取りを選ぶ
「近い将来子供を持つ予定」「親の介護が必要になるかも」などの場合は、一方の実家の近くや、双方の実家の中間地点に住むのも1つの選択肢です。
子育て環境重視なら「公園が近くにある」「道が広い」「治安がいい」などもポイントになってくるでしょう。
また、間取りを検討する上では「最大何人で暮らす可能性があるのか」を話し合う必要があります。夫婦2人暮らしなら1LDKか2LDK、子どもを持ったり、親と同居する可能性があるなら2LDK～4LDKは必要になるでしょう。
ただ、部屋が多くなるほど、特に都心部の物件は高額になります。 子供が生まれることを想定していても、予想通りに行かない場合は部屋が足りなかったり、逆に部屋を持て余す場合もあることは知っておきましょう。
3-3.住み替えの予定がある場合は資産価値の高い立地・物件を選ぶ
住宅を購入するなら、同時に「住み替える可能性」についても考えておくのがオススメです。というのも、先にも触れた通り、新婚時点では将来の家族の人数や転職、転勤など不確定要素がたくさんあります。購入時点では「終の住処」にするつもりでも、子どもの独立後は、老後も暮らしやすいマンションに住み替えたくなるかもしれません。
そう考えると、購入する物件として適しているのは「資産価値が下がりにくい物件」かつ「借り手・買い手がつきやすい物件」です。
では、それはどんな物件なのでしょうか？
まず第一に、便利な立地にある物件は高額かつスピーディーに売却しやすい傾向があります。加えて、戸建てよりマンションの方が借り手・買い手はつきやすいでしょう。
ちなみにマンションの場合、資産価値が下がりにくいのは新築マンションより中古マンション。というのも新築マンションの価格には、広告費やモデルルーム設置費用、営業費用が上乗せされており、引き渡しの瞬間から2～3割価値が下がると言われています。ですが、人気エリアなら新築マンションでも購入時より高く売却できるケースも。
もし住み替え時の売却益を重視するなら、ターミナル駅からアクセスが良く、最寄り駅から徒歩5分以内のマンションを探してみるのもいいかもしれません。
3-4.払い続けられる価格かどうか見極める
よくあるのが「気に入った物件を見つけたけど、身の丈に合っているかわからない」というお悩み。
一般的には、物件を購入する場合、住居費は「手取り月収の3割以内」が目安と言われています。購入したい物件の住宅ローン＋管理費・修繕積立金などの合計が、この範囲に収まるか試算してみましょう。
ただ、フルタイムの共働きでギリギリ支払える物件はオススメできません。
将来子供を持つ予定なら、出産後は必ず働けない期間がありますし、復帰後は時短勤務などで収入が減ることも。万が一の病気や怪我、転職なども可能性はゼロではありません。
長い目で夫婦のライフプランや働き方、懸念点を話し合い、物件購入の予算は余裕を持たせておくのがポイントです。
4.親や祖父母から援助を受ける場合は”贈与税”に注意
マイホーム購入にあたっては、親から援助の申し出がある二人もいるでしょう。そこで気をつけたいのが「贈与税」の問題です。
日本ではたとえ親子間でも、お金や資産のやり取りには「贈与税」の納税が必要です。しかもマイホーム購入への援助なら、100万〜1000万円単位の高額な贈与になるため、贈与税をいかに節税できるかがポイントに。
そこでここからは、贈与税の%や節税方法についてご紹介していきます。
4-1.贈与税とは?
そもそも贈与税とは、誰かからお金や資産を受け取った側に支払い義務が生じる税金です。 「経済的に面倒を見ている家族に渡す生活費」や「子どものお小遣い」など、一定の条件を満たすお金以外は、たとえ親子間のやり取りでも納税義務があります。
税率は、10％から最高55％と決して低くはないため、高額な贈与を受ける場合は最大限節税できる方法を検討しましょう。
4-2.贈与税を節税する方法って？
贈与税の節税でポイントになるのが「基礎控除」の活用。「基礎控除って何？」という二人へ、ここから詳しく見ていきましょう。
そもそも基礎控除とは、税額計算においてどんな人でも一律で引いてもらえる控除金額のことです。
贈与税については全国民に110万円の基礎控除が設けられており、1年間の贈与額が110万円以下なら贈与税はかかりません。 例えば1,100万円の贈与を受ける場合も一度に受け取らず、110万円を10年間受け取ることで贈与税額を0円にできます。
「基礎控除は使えなくてもいいから、まとまったお金を一度に受け取りたい」という人は、「相続時精算課税」という制度の利用によって、1年間で最大2,500万円までの贈与が非課税になります。
ただし、相続時精算課税制度を活用した場合、贈与税がかからない代わりに相続税の課税対象になります。 贈与の方法については、事前に両親としっかり話し合っておきましょう。
4-3.住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例
ここで、「贈与税の基礎控除って110万円しかないんだ…すぐにまとまったお金が必要なのに！」と思っている二人に朗報です。
実は2023(令和5)年12月31日までは、住宅取得のための資金として一人あたり最大1,000万円まで非課税で受け取れる「住宅取得等資金の贈与税の非課税の特例」が活用できるんです！
ただし、以下のような制限があるので条件に当てはまるかどうかのチェックが必要です。
■贈与をする人が直系親族（親や祖父母）であること
■贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与された資金を住宅取得資金に充て、同年12月31日までに居住すること
■贈与を受けた年の合計所得額が2,000万円以下であること
■贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告をすること
気をつけるべきポイントは、「住宅取得等資金贈与の非課税制度」が適用され贈与税が0円でも、申告しなければ非課税の適用が受けられない点です。 制度を活用する場合は、必ず期限までに申告してくださいね。
＊本記事は2022年10月時点の情報をもとに作成しています。制度や市場動向は変更になる場合があるため必ず税務署・役所・関係機関に確認してください。
5.まとめ｜後悔しない新居選びには「万が一」も想定した話し合いを
以上、賃貸と購入のメリット・デメリットや、購入する場合の注意点など、新居探しに役立つポイントをご紹介してきました。
ここでまとめとして、ざっくり結論をまとめてみましょう。
- 賃貸と購入のメリット・デメリットと注意点
-
賃貸・購入のどちらが合うかは二人のライフスタイル・ライフプラン次第
購入の場合は、長い目で夫婦のライフプラン・物件の資産性を見据える必要アリ
購入時は「基礎控除」や「住宅取得等資金贈与の非課税制度」を活用して贈与税の節税を
賃貸でも購入でも、家に関するお金は決して安くはないので、どちらが自分たちにとっての正解なのか悩んでしまいますよね。
新婚の時はどうしても未来の明るい面だけを見たくなるものですが、ネガティブな情報や万が一の可能性も視野に入れておくこともまた、末永い夫婦円満の秘訣。
今回ご紹介したような内容をぜひ二人でじっくり検討して、納得の新居決定につなげてくださいね。
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